酒店发展分时度假应注意风险

分时度假是将度假村或酒店的一个房间的使用权按每年若干天,共若干年的时间,用锁定的价格,一次性出售给客户。客户在其购买的时间内,拥有对客房的使用权,同时享有转让、馈赠、继承等权益及对公共配套设施的优惠使用权。上世纪90年代初,海南与深圳等地率先在国内引进了分时度假的概念。目前,海南南海传说温泉度假中心、康乐园大酒店等相继推出分时度假项目,将房地产的资本经营模式引入酒店业和旅游业,以便尽早收回投资并转移投资风险,对推动海南房地产业和旅游业起了积极的作用。但是,分时度假的发展在国内处在起步状态,其知名度与经营规模都不够理想,海南在发展这一新兴项目时也会遇到一些问题和风险。具体来说,海南在发展分时度假中应注意规避五大风险：

　　消费预期风险。当前,由于医疗、养老、失业等社会保障制度尚不健全,居民普遍存在对预期收入降低、预期支出提前的心理。在这样的大环境下,居民对于旅游产品的消费也受到一定影响。针对购买旅游分时度假房的消费者,应强调这一产品较强的保值功能,并争取发展分时度假产品的二级市场。特别是当前房地产市场逐步回升,旅游发展成为消费时尚的情况下,购买分时度假房产不失为一种理想的投资方式。

　　度假需求风险。我国旅游者对于度假产品的需求虽已崭露头角,但在当前的消费水平和发展阶段,旅游度假市场要发展到能够支撑旅游分时度假交换系统的规模,尚需时日。在这样的情况下,应抓住分时度假市场成熟前的时差,做好前期的各项准备工作,为开发产品打好基础。待市场发育基本成熟之后,便迅速推出产品占领市场,并形成规模。

　　产品设计风险。在分时度假的产品设计中,如果仅注意价格优惠,就容易产生产品设计方面的风险。因为对于能购买分时度假房产的消费者,小额的价格优惠并非其追求的主要目标,而且分时度假系统在价格方面能提供优惠的空间也十分有限。所以,在设计产品时,应把该产品提供社会地位的象征性功能和减少度假安排不确定因素的方便性功能置于价格优惠之上。

　　市场定位风险。一些公司通过采用城市居民外出旅游愿望分析和大众消费状况分析的方法,确定分时度假产品的需求规模和市场定位不准的风险。分时度假产品的许多特点决定了它并非针对普通大众市场的旅游产品。在我国,应把旅游分时度假交换系统的潜在消费者定位于城市白领高薪阶级、大型企业或集团公司和中等以上收入家庭中的年轻人等。与之对应,应采取针对专门受众的特殊营销策略开展宣传促销,才有望获得良好的效果。

　　管理风险。作为大型的分时度假交换系统,其开发、经营和管理涉及许多不同的领域,对系统管理人员的整体素质要求较高,如果缺乏具备专门技能的管理人员,就会带来管理上的风险。因此,专业房地产开发商若能联合资本运营、旅游产业和网络技术机构,共同组成作业联盟或项目合作组合,就可以发挥各自在专业领域中的管理和技术优势,有效控制管理风险。