中国的商业地产在经历了2003年的高速发展和2004年上半年繁荣之后,无论是行业和企业(项目)都遭遇了重大的挫折。投诉率和空置率都大幅度上升,延续到2005年上半年,空置率接近30%,达3000万平方米。甚至曾经被誉为中国商业地产样板企业的万达订单模式也遭遇到了严峻的挑战甚至险遇滑铁卢,第一批开发的万达商业广场纷纷濒临停业和散户的大量投诉。包括北京首创开发的“巨库”、“第五大道”等先期策划销售成功的案例后期经营也接踵失败。曾经被业界视为比住宅地产利润高出一半的大干快上的商业地产为何会面临如此困境？
其实在笔者看来,业内与媒体公认的沿袭住宅短期销售模式和专业分工不明确的问题只是一个表面现象。而不是问题的本质。导致这种项目的开发、投资、经营和消费脱节的根本原因,除了市场本身需求的旺盛和百姓们投资渠道匮乏之外,最致命的祸首乃是中国房地产特别是中国商业地产的资金供应方式的短期和单调。我们都知道房地产开发企业的主要资金来源于银行的开发贷款。而银行的开发贷款目前来讲最长的也只不过才三年时间。而一些非银行融资方式如上市、信托、债券、资产证券化尤其是基金,不是渠道太过狭窄就是目前还处于禁止状态。所以中国的商业地产必然遭遇违背商业规律和金融特性的尴尬并出现一些问题。众所周知,商业地产项目与住宅项目的最大区别就是住宅项目的销售是阶段性,相对短期性。而商业地产无一例外却是要经受长期销售的考验。在美国、新加坡、日本等发达国家没有REITS等不动产金融,就没有所谓的商业地产。我国的香港地区类似此等不动产金融也很活跃。中国的商业地产需要从活水源头上解决问题,如果不是这样必然会出现问题,结果也必然是事倍功半。
可喜的是最近几个标志性的信息和事件无疑预示着中国的商业地产将进入重大的转折时期并将迎来曙光：一是香港放开了信托基金投资香港之外的限制；二是万达融到50亿元的最大一笔外资并积极筹备在境外以RE-ITS上市；三是商业部向国务院建议对商业地产放开REITS；四是香港东亚银行和农业银行已开始发放5年以上的商业中长期贷款……相信不久的将来,中国的商业地产必将迎来与国际接轨的新一轮发展黄金期。
(中华工商时报/夏凌)
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