酒店式公寓：有限服务的优势

　　一场文博会，带旺了深圳所有的星级酒店，在5月16日至19日的三天里，深圳酒店(尤其是福田区)的入住率和房价都节节攀升，许多酒店甚至不得不往门外拒客。

　　在众多的星级酒店之外，有一类酒店，既没有太多的促销手段，也很少做广告宣传，却默默分食着一块独特的细分市场。不仅在刚刚过去的“五一”天天满员，平日里也保持着90%以上的高入住率，这就是近两年发展迅速的经济型酒店。

　　家居式服务吸引商务人士

　　与“七天”、“如家”那种改造旧住宅楼的经济型酒店不同，酒店式公寓也是经济型酒店的一类，但偏向中高档。酒店式公寓，是指位于大型商圈内，配置一整套高标准硬件设施和酒店服务系统、聘请专业酒店物业管理公司或酒店式公寓管理公司，并由其统一经营和管理、区别于纯酒店单间的公寓。它集住宅、酒店、会所多功能于一体，具有“自用”和“投资”两大功效。除了提供传统酒店的各项服务外，更重要的是向住客提供家庭式的居住布局、家居式的服务，真正实现宾至如归的感觉。业内人士也称其为“有限服务型酒店”。

　　经过两年的发展，酒店式公寓的细分市场越来越成熟，这种“有限服务型酒店”越来越受到消费者的欢迎。黄小姐是一家贸易公司的市场人员，经常出差外地，对住酒店的体验有相当的发言权。随着酒店式公寓在我国各大城市崭露头角，黄小姐也渐渐习惯了出差选择这样的酒店。她认为，选酒店关键是住得舒服、交通便利、价格适中。黄小姐说：“现在那种装修标准化统一化的酒店没什么吸引力了，有家庭氛围的酒店式公寓感觉更好。”因为自己的喜好，黄小姐的朋友到深圳来玩，她也会替他们预订同样的酒店式公寓。

　　酒店式公寓由于吸收了传统酒店与传统公寓的长处，因此，备受商务人士的青睐。酒店式公寓在深圳的代表有罗湖区的木棉花酒店、南山区的泰格公寓和福田区的芝加哥国际公寓等。

　　酒店毛利润最高可达60%

　　相对于星级酒店的全服务型来说，这种“有限服务型酒店”只提供能满足宾客最低限度要求的“住宿和用餐”两种服务，但是由于其在房间功能划分和内饰设计上，都能给顾客优质的感受和新鲜的体验，这一部分优势足以弥补酒店少了附加功能的缺憾。酒店式公寓的优势也正体现于这样的“功能欠缺”。

　　近年来深圳的酒店竞争可谓白热化，半径不到一公里的范围内可能有四五家同性质酒店揽客。位于燕南路的芝加哥国际公寓的总经理罗斌认为竞争压力很大。相隔数十米就是老牌兴华宾馆，背后面临新开业的“莫泰168”的进逼，与其平行两个街口的是全国性连锁品牌“七天”，但是芝加哥真正的竞争对手只锁定华发北路中档型的山水时尚酒店。罗斌对记者说，“我们的客人有可能选择去住‘七天’这样的经济型酒店，但是他们(经济型酒店)的客人却并不一定会分流到我们这里来，毕竟档次还是有差距，价格也相差一倍或以上。”

　　芝加哥国际公寓目前网上报价在288—418元之间，这个价格只相当于深圳三星半酒店的价格，对客人来说可谓物有所值。而酒店的利润如何呢?实际上，酒店式公寓的经营成本控制是经营者考虑最多的一项，在有限的房间数量和有限的房价上，如何实现经济利益的最大化?

　　记者在调查中了解到，传统意义上的星级酒店从礼宾部、商务中心、健身房、花房、餐厅、酒吧、各级会议厅到水疗等等服务一应俱全，客人入住酒店的感觉是“尊贵”，因此其开销自然离不开“贵”。但酒店式公寓的价格适中，合理功能直达顾客的消费需求，市场自然不小。一般的酒店式公寓房间数量都不多，平均不到200间。

　　以芝加哥国际公寓为例，位于华强北商业中心，又靠近地铁科学馆站，占据优越的地理位置，营业仅一年半，145间房从当初30%不到的入住率一路飙升。今年1—4月份的平均入住率达到90%以上，一进入5月份几乎全满，全年的有效入住率高达85%，房价也一年4次提升，从最初的268元升到平均330元。“没有了那些多余功能和设施，房租、水电、人工的成本大大降低，目前酒店的毛利率能达到60%”，罗斌向记者介绍。

　　扁平化管理降低人力成本

　　按照150间房的总量计算，一般的星级酒店应该配备80名服务人员。但是芝加哥现在只有35名正式员工和10名旺季兼职员工，人力资源成本比一般酒店节约了一半。在罗斌的眼中，管理的任何环节都能产生利润，为此他跟记者算了一笔账，在一般的星级酒店，光大堂和礼宾的人员设置就可能需要一个经理、三个副经理、主管、领班和基层员工接近15人。“但是在整个酒店，目前我手下只有4名部门经理，每个经理手下带数名员工，真正实现扁平化管理。”曾经在其他城市有过十多年酒店从业经历的罗斌感慨，“以前在星级酒店学来的标准到这里完全作废了”。

　　芝加哥国际公寓虽然少了服务部门和项目，但是基本的住宿和餐饮的功能还是具备的，一下少了一半的服务人员，如何保证服务质量呢。罗斌解释道：“在五星级酒店，如果总经理在酒店巡视一周，至少能找到10个以上的服务员是无事可做的。这种情况在我这里就绝对不存在，我们的员工必须能力非常强，身兼数职，压力也比一般的酒店大。但是他们的劳动能够获得相应的收入，以促使他们积极承担更多的工作。”

　　最大的问题是产权

　　酒店式公寓由于具有“自用”和“投资”两大功效，在产权上常出现单业主和多业主的情况，在实际的管理中其最大的问题并非来自于市场，反而会因为产权而影响经营。

　　深圳大梅沙雅兰酒店已经走过六个春秋，算得上是我国第一批产权型酒店式公寓，为产权型酒店式公寓探索了许多实践性的发展思路。如今雅兰酒店发展比较稳定，经营利润也有了一定的保障，但是中间遇到的重重问题确实让以前的几位当家人头疼不已。最大的问题在于酒店经营初期，由于为多业主产权，各人意见难统一，管理上产生了很多人为的阻碍。雅兰酒店总经理张孝珍向记者表达过这样的困难。

　　无独有偶，罗斌则认为，由于产权不统一，同一栋物业里还有其他业主，跟物业管理也经常产生各种矛盾，这是造成其酒店管理和服务提升的最大困难。

　　发展连锁品牌是出路

　　目前这种酒店式公寓在国内出现只有数年，持续经营的发展趋势如何，没有前车可鉴。有酒店职业经理人分析，这类酒店发展下去不外乎两条出路：做出品牌效应或做成连锁企业。做区域性的类似品牌在于打造品牌知名度、美誉度和顾客忠诚度、满意度，有了良好的品牌和客源基础，自然要走连锁经营的道路。

　　据悉，芝加哥国际公寓的资方计划在深圳东门再投资另一家同类型更高档次的酒店式公寓。其投资人认为，投资酒店除了物业能够保值外，酒店易于形成品牌也将有助于扩大无形资产。在国际品牌连锁酒店在中国攻城略地的现况下，单体酒店的竞争越来越显得吃力，走品牌化、连锁化道路是唯一出路。