今年以来，木马公寓、天正湖滨、凤凰和鸣苑等酒店式公寓旺销；近期，第七大道、中环国际广场、老友记等酒店式公寓又陆续炒热。南京国土部门连续推出商业地块，为酒店式公寓市场提供了后续力量。南京酒店式公寓方兴未艾。
投资酒店式公寓一直被称为房地产投资的“短平快”打法。总价低一直是这一房地产投资的优势所在。同时由于酒店式公寓一般处于城市商业中心及其边缘，因此地段优势也是大多数人看中酒店式公寓的主要原因。
主城区一“霸”
目前，南京大部分酒店式公寓集中在主城区，并形成若干板块。比如位于中央门附近的鼓北板块。金陵大公馆、天正湖滨、凤凰和鸣苑等项目均推出了90平米以下的酒店式公寓。而新街口地区的酒店式公寓也集中扎堆。如具有地标意义的君临国际、木马公寓、金轮国际广场等。同时，河西也推出了大量酒店式公寓，如近期的第七大道等项目。但目前来看，城南除了宏图·上福园、居易时代等有酒店式公寓外，酒店式公寓项目相对较少。
今年以来，城中住宅价格整体正当上升，今年4月末房价平均价格为11245元/平方米左右，比06年同期上涨了2000元/平方米；自2006年7月开始，成交量相对保持了良好的稳步上升，城中成为主城区热点板块之一。值得注意的是，酒店式公寓在拉动城中板块价格上涨起着重要的作用。在新街口周边，小面积房源占该区域房源的73.5%，其中以酒店式公寓为主要物业类型；由于总价相对同区域的大面积住房低，70平米以下的房源出售周期快。这点在二手房市场尤为明显。
可以说，目前小面积的酒店式公寓占主城区住宅供应量的大部分，尤其是城中区域占到在售房源的一半以上；价格不断上涨的城中板块，鼓北、新街口片区酒店式公寓的比例较高。从房价来看，酒店式公寓已经成为主城区房价上涨的支柱。一年以来，主城区价格一直稳步上升，且上涨幅度较大，主要原因在于酒店式公寓的集中放量。
边缘化趋势明显
在中心区土地资源的不可复制性，决定了酒店式公寓将逃离中心区，边缘化势在必行。
在酒店式公寓刚刚进入南京市场，人们对于酒店式公寓最重要的认识就是该产品均产自于中心区域。但从近年的趋势来看，鼓北片区这一非中心区域的酒店式公寓也得到了市场的首肯。南京我爱我家租赁置业有限公司市场部经理舒莉莉认为，该片区的酒店式公寓之所以被市场热捧出了相对于大户型房源总价低之外，附近的火车站、中央门汽车站带来的大量流动人口成为投资酒店式公寓的主要诱因。
而河西的崛起也为建设大量酒店式公寓找到了突破口。无论是第七大道，还是嘉业国际的酒店式公寓项目。虽然河西的地理位置目前属于非中心区，但是今后这里的CBD前景也为酒店式公寓带来了良好的投资预期。一位关注酒店式公寓的投资客认为，既然河西的配套已经赶了上来，那么今后这里大量的人流和优质的租客只多不少，酒店式公寓前景还是很好的。
近期，南京市国土储备中心推出的酒店式公寓用地也开始往南移。一位业内人士认为，目前城南的酒店式公寓项目相对较少，开发商必然看中这一市场空缺。这些地块受追捧是理所当然的。
高回报与高风险同在
南京新联广置业有限公司副总杨振宇认为，酒店式公寓作为一项过渡产品，其市场价值尚可挖掘。杨振宇说：“作为一个投资者，我会选择哪些地段最好，价格最高的酒店式公寓项目。因为这样的项目往往上升潜力最大，升值率最高。”
但是相对于开发商对于酒店式公寓的热情，一些业内人士均持对酒店式公寓的悲观态度。舒莉莉认为，酒店式公寓的主要租客来自于旅游带来的流动人口，外资、外地企业的驻宁办事人员。从我爱我家所掌握的市场租赁来看，目前普通住宅的单室套租金一般在800—1500元/月之间，而酒店式公寓的月租金一般都要达到2000元/月以上。而能承受得起2000元/月以上租金的人士如果长驻南京，往往有能力自己购置房产。因此，舒莉莉认为：“从我们掌握的数据来看，虽然酒店式公寓的租金高于普通住宅，但它的空置期比普通租赁住宅来得长。”
从租客的角度来说，由于酒店式公寓一边享受酒店式服务，一边又是住宅，租客所承担的租金和物业管理费综合起来，酒店式公寓高于酒店。从投资的角度来说，酒店式公寓属于商业项目，在税费方面比普通住宅要高。虽然城东某酒店式公寓号称置业者只需交纳4%的契税。但实际是，作为商业地产项目的酒店式公寓在营业税、个调税、土地增值税等方面所需要交纳的税费均要比普通住宅高。
舒莉莉更指出，在业界关注的物业税方面，作为商业地产项目的酒店式公寓赋税肯定比普通住宅要高，同时酒店式公寓的升值率与周边普通住宅的升值率相当。甚至，一些业界分析人士认为，随着中国内地房地产市场的发展，今后酒店式公寓的命运将和曾经风行的小灵通一样，走入历史的尘埃。
中国指数院（南京）研究总监古伊建议投资者：“谨慎投资。”但是，我们也看到，目前红火的酒店式公寓市场背后还有大量的土地供应。更重要的是，开发商义无反顾的热情。
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