中国的传统产权酒店模式求变

　　产权式酒店，这一新兴的经营投资方式引起了众多投资者的关注。尤其在近两年，上海已逐渐成为了国内最大的产权式酒店消费市场，而距离上海三小时车程之内的景区成为了产权式酒店的集中地区，江浙乃至整个华东地区都成为了最大的资源性市场。 

　　与此同时，关于传统产权式酒店的纠纷却越来越多。于是，越来越多的传统产权酒店模式在市场的不断质疑中，开始求变。
 
　　回报率无保障 

　　当笔者游览黄山之余，偶遇了一位参与过产权式酒店开发的人员，她告诉笔者，“在国内，目前几乎所有的产权式酒店，都不能按事先承诺的收益数额回报给投资业主。”接着，她的话语对于很多投资过产权式酒店的业主们略显“残酷”，“开发商与投资者间所签署的合同，法律只对其承诺的回报行为给予保护，而具体的回报数额，只是投资合同的附属协议，法律对这部分是不起保护作用的。换而言之，开发商只要给投资者回报了，即使数目未到事先所承诺的，投资者也一样没辙。” 

　　“没错，随着产权式酒店兴起于大江南北，新的投资风险也伴随而起。从投资年限动辄几十年的早期产权式酒店，到目前很多不到百分之十的短期产权式酒店投资。国内的产权式酒店业已开发了200余家，但是，目前成功的案例几乎为零。”一位从事了多年不动产投资的分析师对产权式酒店，同时提出了风险提示。 

　　既然如此，势必有不少投资者要问了：究竟传统产权式酒店还能不能投资?产权式酒店生存于房产市场中的价值还有多少? 

　　经营托词 解释这些问题，我们先从以下一则案例看起。2005年中，李先生花费了35万元，投资购买了昆山阳澄湖畔一间酒店式套房，并拥有其70年的产权。当时，开发商给李先生承诺，每年固定给予李先生8%的投资回报，数额在3万元左右。 

　　然而，事实并非如此，两年以来，李先生总共得到的回报却还不足1万元。根据开发商的说法，目前酒店经营不善，因此，回报相对少一些。李先生则认为，酒店应按事先承诺的回报额给他，而且酒店的实际经营状况，赢不赢利，其实他根本就无法知道。因此，李先生要求酒店开发者退还其投资本金。但开发商方面却表示，既然当初李先生是签署了购买合同，得到了房产证，就不能轻易退还李先生这笔钱，而且，酒店并非不给予李先生的回报，只是由于经营不善，回报额少了点而已。 

　　一位正在代理产权式酒店纠纷的律师对此分析认为，产权式酒店经营管理公司向投资者承诺的回报率，是按照最理想的经营条件来计算的，能否兑现给投资者回报的承诺，是个很大的未知数。而产权式酒店在实际运作中，投资者根本就没能力时时监督，只能坐等收益。因此，万一酒店经营出现问题，投资者的利益就会受到损害。在风险出来之前，投资者根本就不会了解事实真相，等损害出现之后，很多投资者只能是被动接受。 

　　高融资性 

　　产权式酒店是集房地产业与酒店业、旅游业相互融合的一种新型的投资产品，其运作模式实际是一种“售后包租”的形式，它将酒店的每一单位分别给投资人，同时投资人委托开发商或者专业的酒店管理公司经营，获得一定的投资回报。 

　　“准确说来，这是一种返租形式，或者说是带租约出售，它具有房地产的特性，是房地产和理财结合的产品，在理想状态下收益会比较高。”中华分时度假机构的董事长何红光指出，以他的经验判断，国际上产权式酒店的平均回报率应在6%—10%。 

　　“大部分开发商都会将产权式酒店视为一种融资形式，产权式酒店项目的普遍融资率都能高达90%以上。”专业机构人士表示，“这种融资趋利性本身就蕴藏着很大的风险，直接导致很多产权酒店的开发者根本无暇顾及今后的经营问题。” 

　　8 % 的理想投资主义 

　　“2008年和2009年，国内产权式度假酒店问题将集中凸现。”一地产学术研究专家发出了有点“耸人”的市场信号，“一般酒店在前两年的经营都是亏损的，因此开发商通常会虚增房价，用抬高的差价来回报业主，因此经营方不会有任何风险，如果酒店赢利了，开发商还有利润，业主的回报率都能保证。但是在三年之后，如果酒店的赢利状况并不好，经营方将会出现资金问题。” 

　　据了解，产权式度假酒店的建造成本只比传统酒店的建造成本多出大约25%，而在建设阶段的售价却可抬高25%至40%，同时，由于面积不大，总价不高，还容易给消费投资者造成错觉，认为其价格不高。 

　　此外，高额的投资回报率也是需要注意的。 

　　“酒店前期的市场开拓，今后的管理都需要大量资金，因此过高的投资回报率是不现实的，能达到6%已经非常不错了。”业内人士分析认为，“现在大部分产权式酒店设定的回报率都在8%左右，这还是按最理想的经营条件来计算的，通常开发商会告诉投资者预期的入住率是50%，同时，标准间价格也是按照旺季的价格来计算。” 

　　“实际上，产权式酒店多为度假型酒店，季节性很强，整体收益率偏低。全国度假酒店的平均入住率只有40%。”专业理财人士指出，“即使在旅游旺季，酒店也会推出网络价和团体价，通常是最高价的50%—70%。” 

　　传统模式需求变 

　　“作为投资者，最好掌握一些产权式酒店的基本情况，以帮助自己判断。”投资分析师建议，“配套设施、周围房地产项目的价格、基本装修都是判断产权式酒店实际价格的依据。” 

　　此外，税费也是关键问题。从相关规定了解到，产权酒店的经营业主取得的固定收入和分红收入均应视为租金收入，应按照“服务业—租赁业”双重征税，包括分别占租金总额5%、7%、3%的营业税、城建税、教育税，以及按租金的12%征收的房产税、个人所得税等等，总共一加，大概占了总回报率的1.5%左右。也就是说，一个回报率为8%的酒店，实际到达投资者账上也应是6.5%。 

　　何红光先生认为，已经有很多新的产权或酒店正在模式上创新求变，譬如说，综合收益可以帮助酒店规避经营风险，以免费使用的形式抵消一部分成本支出，这是目前产权式酒店较常采用的回报模式，也是一种比较合理的回报形式。另外，如果某一个项目地段具有绝对优势，预定效果在开业之前就已经充分体现出来，且受季节影响不是很大时，则可以采取一种纯现金预支回报业主，或让业主自主经营的模式，这些形式将使业主更看得见摸得着自己的收益，同时，也提高了开发商经营公司的诚信度。