酒店式公寓在中国的发展前景

　　在中国，酒店式公寓是个舶来品，经过仿制、改良后，已然悄悄的发生着变化，出现了多个具有中国特色的类别。目前市场上存在较多的是发展商为尽快收回投资而出现的产权式酒店，颇受争议的是与地产相结合新兴的分时度假产品。

　　酒店式公寓的分类及各类特点

　　酒店式公寓概念最早起源于19世纪中后期的欧洲。是当时旅游区租给游客供其临时休憩的物业，此种物业的客人虽然只是作短暂的休息和停留，但是提供给他们统一的上门服务，所以既有酒店的性质，又相当于个人的“临时住家”，这就形成了酒店式公寓的雏形。不久以后,此种物业在欧洲越来越多,服务也越来越周到,深受广大消费者的好评.并在美国得到了长足的发展，逐渐形成了一个成熟的产品。在中国酒店式公寓是一个舶来品。经过多年的发展，中国的酒店式公寓自身也发生了变化，类型也开始细分，目前市场上一般有3种：带租约的产权式酒店(PropertyHotel），只提供服务的服务式酒店公寓(Servicedapartment），出售按照时间划分产权的分时度假产品(holidayownership）。根据发展商发展思路的不同和业主的投资方式不同，同一类也发生了变化，目前市场上存在教多的是产权式酒店和可自住式酒店式公寓。

　　分时度假式酒店式公寓的可行性方式

　　分时度假产品在我国仍处于初级的发展阶段，这个舶来品在国内发展难免会遭遇到“水土不服”的情况。但是，积极对其进行本土化改造，探讨出一个可行性做法，顺应我国的度假市场的发展，这对开展分时度假方面的业务也起着至关重要的作用。

　　1）寻求国家旅游局的支持，合法身份

　　传统方式的分时度假产品由于在销售环节上存在的问题和部分不法经营者的抢先进入，在我国市场上造成了负面影响。目前，国家相关管理部门对分时度假尚未做出明确界定和限制，分时度假产品经营企业在与消费者产生纠纷后，没有法律支持，陷入被动局面。但要使我国的分时度假合法化，政策及政府指导是现阶段少不了的。

　　2）利用旅游景点资源，开发针对性产品

　　我国地域面积广阔，旅游资源众多，类型丰富，以国内不同资源类型的旅游目的地为主体，完全可以构建起配套成型的度假网络系统，满足旅游者的多样性，旅行多目的地性度假需求。

　　3）利用闲置资源，降低成本

　　目前国内不少地方，房地产大量闲置，酒店业相对不景气，充分利用闲置房地产资源和经营状况差的酒店降低运营成本，是较好的出路。

　　4）压缩周期,降低价格，扩大推广面

　　若要扩大推广面，产品周期则必须压缩，周期压缩了，价格才能下降，一般10－15年应该是效果最好的。

　　5）明确市场定位，避免营销失误

　　在我国，应把旅游分时度假交换系统的潜在消费者定位于大部分一线，少数经济发达的二线城市的白领阶层、大型集团公司和中等以上收入家庭中的青年人等。与之对应，应采取针对专门受众的特殊营销策略开展宣传促销，才有望获得良好的效果。

　　6）接轨国际操作模式，组建国内网络

　　国外分时度假产业经过40年的发展，各种操作模式均已成熟，大部分可照搬利用。但在国外旅游资源尚不可全面利用的情况下，利用国内资源，组建国内度假地网络、充分利用我国现有的度假资源就成为解决问题的一条出路。

　　7）保障顾客权益，正规化操作

　　经营者要在产品设计的灵活性与顾客权益的保障性之间求得平衡。在产品灵活性增大的情况下，消费者住宿权益的保障必然受到一定影响。经营者在设计产品时一定要找出保障消费者权益的体系和制度，以避免旺季消费者权益不能保证的风险。

　　产权式酒店投资模式及收益计算

　　目前市场上大多数的酒店式公寓为产权式酒店，而投资者也较倾向。根据深圳市场过去的案例来看，发展商选择给予投资者的回报方式主要有4种：

　　1）每年5%固定回报＋30%客房利润＋60天/年免费住宿权。

　　2）送一成首期＋20年免月供＋20天/年免费居住权＋VIP消费卡。

　　3）送5%首期款＋15年免月供＋四天/月免费居住权。这就是开发商所倡导的一种“永不供楼”概念。

　　4）永久委托，阶段性回报方式。

——摘自《德思勤观察》