专家访谈:多元化业态推进新三里屯繁荣

　　在北京一些传统老商业区的改造过程中，曾因盲目拆迁与建设，出现过人气大幅减退的局面。如今，三里屯在政府主导下出现了多个大型综合体项目，给三里屯这个以酒吧、餐饮为主的区域带来了明显的变化。这种变化给三里屯区域带来哪些震动？为此，我们采访了几位商业专家。

　　多元化业态促进三里屯繁荣

　　第一太平戴维斯物业顾问（北京）有限公司

　　商铺部经理甄仕奇

　　随着三里屯区域几个商业项目的相继入市，对该区域将产生一定影响。改变三里屯过去夜店集中，酒吧一条街的单一印象，商业业态得到进一步丰富，使得该区域具备了成为一个全新商圈的必要条件；同时，太古地产、SOHO中国等知名开发商，在商业地产开发方面具备一定经验，在一定程度上确保了新项目的定位及市场竞争力；三里屯周边聚集了相当数量外籍人士、白领等时尚消费人群，这类消费群会更容易对该区域的新兴商业形成认同。

　　尽管该区域近期商业放量较为集中，但由于各项目定位的不同，以及该区域消费潜力和市场发展空间，项目间不会产生过度的同质化竞争。对于三里屯商圈而言，最大的瓶颈是交通，由于没有通达的轨道捷运交通，随着商业面积和人流的不断增加，交通拥堵问题将成为限制该区域商业发展的主要因素。

　　三里屯应与CBD实现错位经营

　　戴德粱行商铺部高级助理董事张家鹏

　　从国内商业地产发展的趋势而言，休闲购物区是要和酒吧相互分离的。因为休闲购物更加注重购物环境，要带给人们多体验式的感觉。比如上海新天地，其低密度的建筑形态已形成了具有国际水平的餐饮、商业、娱乐、文化的休闲步行街。而近期进入三里屯区域的综合体项目，其建筑形态大多是高密度的，从这个角度来看，要重新形成酒吧聚集地是很困难的。

　　三里屯区域与CBD商圈相比，在吸纳高端品牌方面并不存在明显的优势。因为从商圈成熟度来看，CBD已是北京最大的商圈，在吸纳高档品牌上有一定的优势，并且在CBD边缘诸如百子湾区域还有很多商业仍旧在招商。

　　显然，CBD强调的是以购物为主的商业业态，而未来三里屯如何实现与CBD商圈的错位经营，我认为三里屯应该更加强调休闲娱乐类的业态，比如以餐饮、娱乐为主。

　　看好三里屯发展潜力

　　北京源亚商业管理有限公司董事总经理冯雷

　　三里屯的转变是一个地区发展的必然趋势。随着城市化的不断进展，三里屯自发形成的酒吧一条街往往有其生命周期。

　　实际上，政府推出的三里屯酒吧街改造计划也是立足于为区域的商业实现更新换代，在进驻的这几个商业综合体项目当中，我认为太古打造的新三里屯商业将来是三里屯商业升级改造的一个标志。之所以看好三里屯区域的发展潜力，其中很大程度上是基于香港太古集团的进入。因为从太古地产在香港多年运作商业地产的成功经验来看，它有着良好的品牌号召力和后期项目的运营管理能力。

　　作为进入北京的第一个项目，香港太古集团把它放在了三里屯区域，肯定是有它自身的价值评判标准。实际上三里屯已聚集了一部分高端消费人群，比如盈科中心、使馆区是大量消费人群聚集地。基于以上的这些因素，我看好未来三里屯区域的发展潜力。