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“这里已经停业好几天了，要吃饭去边上看看吧。”国美第一商街的一位保安告诉记者。上周六中午12点多钟，路过国美第一商街的记者本想在这个“京东第一大餐饮街”用餐，却发现商街附近的停车位全部被私家车占满了，记者只能将车停在了租售中心门口的临时收费停车场；而餐饮店铺里却未见食客满门的场面。
商铺里开业最早的“一郎烤肉”大门已经紧锁，相邻的福悦居餐厅一位顾客也没有，而更多的餐厅仍处于装修阶段。
在与商铺的经营户以及国美第一城的社区居民聊天中，记者发现，国美第一商街存在的问题已经很突出。而作为朝青板块最早开发、销售、招商和经营的社区商业，国美第一商街的冷清经营是否预示着朝青社区商业在进入全面爆发期后即将面临的尴尬？
停车难 开业饭馆心头“老大难”
一位家住国美第一城的居民告诉记者，已经停业的“一郎烤肉”最初在人气不足的情况下，依靠特色还能勉强经营，但因为停车困难，顾客来得就越来越少了。经过这位社区居民的“指点”，记者在随后走访时果然发现，“一郎烤肉”店铺前的过道上停满了社区居民的私家车，而由于美食街都是位于居民楼下的底商里，社区居民与外来就餐车辆抢停车位的局面不难想象。
对于这样的情形，似乎小区的居民也颇为无奈。按照国美第一商街的一位工作人员的说法，目前物业管理公司正在积极解决停车难的问题，并且出台了新规定，要求社区居民的车辆停到地下车库里，道路两边的停车位全部供购物和用餐车辆使用。但记者在国美第一城的社区论坛里看到，小区业主对这样的新规定反映非常强烈，认为地下车库400元/月/位的收费过高。
看来想要通过新规定解决国美第一商街停车难的问题仍不是件容易的事。停车难导致用餐人数锐减、用餐人数锐减使商街人气难以培养、人气不足又必然会使商家难以维计，这样的“恶性循环”显然也已经在国美第一商街露出了端倪。据记者了解，国美第一商街的餐饮街总建筑面积达到了3万平方米，南北长300米，尽管今年初就已经有近20家餐饮连锁企业入驻，但目前开业的商铺不足一成，最早开业的“一郎烤肉”已处在了停业状态。一位商户向记者表示，人气不足肯定是造成“一郎烤肉”停业的主要原因，而其他店铺同样都面临着与“一郎烤肉”一样的危机。毕竟总建筑面积10万平方米的商街光靠社区居民来支撑消费显然是不可能完成的任务。
格局差 “闺中”商铺“难嫁”之苦
对于已经开业的商铺来说，停车难无疑是最头疼也是最迫切需要解决的问题。但对于那些“尚待闺中”的待租或待售商铺来说，不具优势的商铺格局恐怕正是目前国美第一商街招商情况不太乐观的关键。
当天，国美第一商街租售中心的销售人员带着记者参观了目前正在出售的20号楼和21号楼，这两栋楼被定位于生活服务和社区娱乐，未来主要经营项目包括洗衣、美容美发和一个大型菜市场。
由于国美第一商街的所有店铺类型属于社区底铺，商铺格局都是依上层住宅建筑打造。因此，在20号楼的二层，记者看到商铺门前的过道狭窄、曲折，而商铺也被承重墙分割成细长形、三角形等各种形状，而且部分位于中间的商铺没有窗户，使得整个店铺看起来像个黑洞。此前，记者也曾参观过其他一些社区底铺，但像国美第一商街这样分割得如此小而散、形状各异的倒还是头一回。
一位了解国美第一商街但不愿透露姓名的商铺投资客告诉记者，这样的格局设计实际上存在着很严重的问题。一方面，国美第一商街的层高设计在3.8米左右不符合现代商业的需求而且进深太长，不方便购物；另一方面，其商铺分割形式，既不利于租售也不利于统一经营管理。一位商业地产专家更是直言不讳地表示，这样的商铺只是开发商为了吸引投资者的青睐，达到其短期套现的目的而设计的，根本没有考虑到实际商业需求和后期经营。
除了地上商铺存在招商、经营困扰外，记者还了解到，其位于地下的社区超市也面临着招租困境，而这样的困境同样也是不合理的格局设计所带来的。目前，国际型大超市要求的层高全要达到4.3米以上，而国美第一商街的商铺层高普遍低于这个标准。同时进深太长、地下一层无窗户设计，显然无法吸引大型超市的入驻。
体量大 昔日“骄傲”遭遇消化问题
国美第一商街共有10万平方米沿街商铺，是目前青年路上最大的商业项目，其中规划有3万平方米的餐饮街、2.8万平方米的超市购物中心、1.1万平方米的文体影城运动中心、1万平方米的时尚精品折扣街、1.3万平方米的社区生活服务中心、1万平方米的家居生活馆。按照开发商的定位，国美第一商街除了满足社区居民的商业消费，以及周边近30万的常住客群需求外，同时还希望通过特色鲜明的主题业态辐射区域近100万的居住人群，全力打造成为CBD白领时尚的消费前沿领地。
显然，开发商的眼光和“胃口”是长远和巨大的，这样的定位也的确在国美第一商街销售、招商之初吸引了不少业界人士和投资者的关注和青睐。然而，从目前的种种迹象来看，昔日令开发商风光一时的定位，如今也没有逃脱“消化难”的问题。北京商业经济学会秘书长赖阳在接受记者采访时表示，国美第一商街的定位和整个项目的商业格局存在着一定错位，首先，作为一个大型居住社区的商业配套，国美第一商街仍要先立足于为社区服务，“辐射整个青年路，甚至朝青板块”，显然有点盲目追求。
同时，国美第一商街的所有商铺都是临街设计，整个商街成“工”字形布局，11000平方米文体影城运动中心(独栋)、28000平方米超市购物中心(18、15号楼)沿青年路一字排开。这样的商业格局在赖阳看来也是“硬伤”之一。赖阳认为，如果想要培养成为辖射区域的商业中心，国美第一商街应该以中式社区生活广场的形式体现，集餐饮、娱乐、休闲、生活服务于一体。
深入报道
直面青年路两大商业考题
●考题一：区域“商味”如何培养？
如果说国美第一商街自身的设计以及定位束缚了其现在的发展，那么就青年路，乃至整个朝青板块来说，区域“商味”尚显不足，未来如何培养的“考题”似乎更需深究。
从目前来看，青年路是连接朝阳路和朝阳北路的主要干道，道路设计主要是为连通两条城市主干道的交通换乘，道路设计比较宽而且中间设有栅栏，这样的地形似乎对于形成繁华的商业人流并没有优势。相比往南比较繁华的朝阳路，青年路基本上还处在商业盲点之上。
而目前，整个朝阳路的商业还处于起步阶段，除了10多年前开业的华堂商场外，该区域内至今无一家大型的购物中心。虽然在今年初财满街、尚街等商业项目陆续开业，但至今仍然是人气不旺。
有专家指出，虽然从2000年起青年区域内陆续开发了大量的住宅项目，但是该地区本身处于城乡接合部，又是朝阳与通州交界地区，人们收入水平较低，外来人口较多，对高档商业需求一般。其实，从东四环慈云寺桥一路走来，就会发现沿街全是简易的街边店，几乎没有一个大型商场。
同时，该区域距CBD咫尺之遥，高档人群的消费全被集中到了新世界百货、国贸商城、建外SOHO等处，因此，业内人士认为，目前青年路的商业还是需要先立足于社区，避免与CBD的同质竞争。
●考题二：商业面临过剩如何解决？
据资料显示，朝青板块目前已经形成了超过320万平方米的住宅面积，包括了100万平方米的国美第一城、50万平方米的华纺易城及32万平方米的青年汇。而辐射区域内更有51万平方米的罗马嘉园、22万平方米的东岸、28万平方米的朝阳园、28万平方米的炫特区、60万平方米的星河湾、60万平方米的星河家园、46万平方米的天鹅湾、40万平方米的润枫·水尚、36万平方米的逸翠园。但青年路的商业设施面积却仅仅只有23.4万平方米，且配套零散，规模品质不高，正是这样的不足才导致了目前该区域内的项目全在全力打造自己的社区商业，而缺乏明确的区域定位，造成目前该区域内商业设施重复、同质化竞争激烈。
其实，朝青板块生活配套商业匮乏由来已久，从早年的珠江罗马嘉园开发伊始，该区域已显现商业配套严重不足。只是由于当时周边项目较少，区域对商业的需求并不十分明显。近年来，随着不同档次的楼盘陆续在该区域落户，使得整个朝青板块对商业配套的需求急剧攀升。据有关专家介绍，北京住宅开发面积和所需要的商业配套开发面积比例要达到1：0.07才能满足区域内居住人群的日常生活需要，也就是1平方米的住宅需要0.07平方米的商业设施，大约一个人需要1.5平方米的商业面积，然而当时青年路的商业设施几乎为“零”。看准这个机会后，该区域内的开发商纷纷打出旗号要做该地区的商业中心，一时间众多商业项目纷纷上马，导致了目前青年路区域内的商业配套从空白逐步地走向了过剩。
赖阳认为，社区底商体量以不超过住宅体量的1/20为好。由于项目不同，如普通住宅、公寓、别墅等，这个比例并不是绝对的。因此将社区居住人口作为参考更科学，由于社区居住人群的高档消费大都会在区域商业中心，所以一般而言，以人均不超过1.5平方米社区商业面积为宜。就目前情况看，国美第一城的商业住宅比是1：10，华纺易城是1：25，青年汇是1：8，朝阳园是1：14。这些数据说明，目前朝青板块的社区底商已经超出了区域住宅本身的消化能力，面临过剩之虞。
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