酒店式公寓投资价值凸显

　　核心提示

　　最近一段时间股市高位运行不时出现震荡，使得许多前期在股市获利的股民再次转战楼市，东莞特别是常平楼市在珠三角市场中以高性价比优势赢得市场的追捧。

　　自常平丽景国际开放样板房与启动VIP优惠活动以来，无论是在常平营销中心还是深圳罗湖展示中心，均受到来自深港两地投资者的热切关注。记者从开发商处了解到，目前客户认筹量已逾八百个，创下了常平楼市近年来认筹速度最快的纪录。据悉，丽景国际正蓄势待发，近日即将入市。

　　此间外界评论：以“城市首席智能化豪华公寓”为卖点的丽景国际是目前常平楼市唯一入市的酒店式公寓。深圳置业者对东莞房地产投资由单一的大宅类豪宅为主已开始扩大到公寓类产品。近期东莞市场上投资型商务、酒店式、白领公寓推盘量加大，由于市场尚处于房贷政策敏感期，小户型在东莞出现了难得一见的开盘即售罄的场面。

　　据了解，常平核心区域高档公寓的目标租赁客户主要为外企派出的高级员工、国内大型私企管理人士。有关资料显示，目前普通公寓回报可达到4％－6％，酒店式公寓的投资回报率可达到8％－10％左右，公寓已成为高档住宅投资产品中投资回报和市场潜力巨大的兼具自用和投资性的产品。

　　总结近年来国内外公寓投资经验，业内专家提醒置业者投资公寓需留意以下五大因素：

　　地段决定投资前景

　　选房关键选地段。业内人士指出：土地的价值在于其不可再生的特性，中心地段的土地由于其稀缺性和便捷的生活配套、繁华的都市氛围，成为土地价值的最高体现。香港中环的高级公寓，20年来房价上升将近13倍，同样，上海新天地周围的高级公寓，4年来房价也上升将近3－4倍，远远高于市场的平均增幅。一个好的地段，意味着与中高档写字楼群紧密关联，接近商务区和商业区，区域内繁荣程度高、成长性大；也意味着区域内新增的高收入人群数量大，人口的流动性强，人口的流入量大，便于获得资讯；这一切都决定了市中心物业未来租金的高低和后续经营的稳定程度。一位上月刚在东莞市区落定一套公寓单位的深圳投资者告诉记者，目前东莞南城CBD核心位置的公寓均价即将破万元，而丽景国际所处的常平是东莞东部发达名镇，所处的地段属常平成熟商业配套区域，而均价还不到东莞市区的一半，成长空间可期。
　　商业配套决定投资方向

　　丰富、成熟、高端的商业配套是吸引城市精英人群的先决条件。因为高级公寓的租客往往讲究效率、轻松、快捷的生活方式，他们对周边的商业配套依赖度非常高。公寓周围的餐馆、茶楼、酒吧、咖啡馆、银行、健身房、书店等是他们日常生活中不可缺少的一部分，生活配套的完善程度，直接决定了居住人群的素质和租金收益高低，同时也影响着周边物业保值和升值。

　　高品质决定投资价值

　　高端人群永远追求高品质的生活，高品质的建筑产品将提升居住环境和投资价值。居住品质是居住价值最重要的体现，其好坏直接影响着一个人乃至于一个家庭的生活、工作、情绪等方面；而物业的居住价值最终决定其投资价值，因为只有能够给最终使用者带来高居住品质，才是物业能够保值增值的关键。

　　优良物管决定投资保障

　　在同样的地段、同样的建筑品质，还有一些因素决定了房子是否值钱，那就是所谓的“软价值”——物业管理、客户服务。这种整洁、安宁、祥和的氛围，让人感觉到舒服和温馨，身心也会变得更加愉快，这种心理体验决定了它的价值。这种软价值不但提供给租户一种良好的生活氛围，提升了物业的附加值，所以只有优良的物管才是物业长期、稳定收益的保障。

　　高端租户决定投资回报

　　作为投资型物业，房产的价值、房价的高低是由租金来决定的。而高租金是由居住的高端人群来支撑的，也就是高端人群将带来高租金回报，高租金回报决定物业的高价值。在城市中心区域，往往聚集了大量商务人群和本地高端人群，他们中有企业高管、白领和企业家。据开发商透露，丽景国际四栋中的一栋已被某单位整层买下，高素质的居住群体将使这里的生活气氛更加和谐。

　　业界观点

　　酒店式公寓租金稳中有升

　　东莞中原地产研究部车德锐

　　据最新一份研究报告显示，过去3个月里，深圳豪宅市场普遍处于高位盘整状态，平均租金回报率与投入严重不成比例，但市中心高档酒店式服务公寓的租金不降反升。造成这一现象的原因是，深圳豪宅近年来供应量上升过快，老项目还没有被市场完全消化掉，从而使深圳豪宅市场竞争十分激烈。

　　长期来看，市区核心地段的酒店式公寓供应将会越来越有限，价格难以下降。

　　选择品牌实力开发商

　　深圳永基行顾问有限公司董事长沈永年

　　投资者在选择投资对象时，要尽量选择具有较强实力和品牌知名度的发展商。在酒店式公寓的后期管理中，物管公司的品牌及其提供服务则直接影响出租率和出租价格。投资者宜选择能提供高品质专业服务又拥有私密性和生活风格的酒店式公寓物业，如此才能保证稳定安全的投资回报。

　　参考市场需求慎选房型

　　香港著名财经评论员曾志英

　　从产品设计层面来看，投资者应该避免选择同一区域内同质化的产品形态，应该关注产品的经济实用性，选择房型布局紧凑灵活、户内消极空间数量、分摊的公共面积少的产品。一方面确保其较高的出租率，另一方面保持物业较高的保值，从而实现其保值增值的最终目标。